پرواز ۹۸۰ درصدی قیمت زمین در دولت روحانی/ راهکار نهایی کاهش قیمت مسکن؛ زمین صفر یا مالیات؟

وسط قیمت هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان کلنگی مسکونی در شهرهای کشور با رشد ۹۸۲ درصدی از ۶۷۸ هزار تومان در تابستان سال ۹۲ به متری ۷ میلیون و ۳۳۴ هزار تومان در تابستان سال جاری رسیده است.

روزنامه فرهیختگان در گزارشی به افزایش نجومی قیمت مسکن در دولت روحانی پرداخته است که بخش‌های مهم آن در ادامه می‌آید.

با توجه به اینکه مسکن، ترکیبی از زمین و بناست، بین سه نهاده اصلی یعنی زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی، بررسی تغییرات قیمت زمین می‌تواند نوسانات و پویایی‌های قیمت مسکن را بیش از دو نهاده دیگر توضیح دهد؛ چراکه درحال حاضر طبق بررسی‌ها، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن در تهران ۶۶درصد و در سطح شهرهای کشور ۵۵درصد ذکر می‌شود.

به‌نظر می‌رسد رشد شدید قیمت مسکن یکی از دلایل اصلی کاهش ساخت‌وسازهای جدید عمدتا در شهر تهران بوده است. براین اساس، نمی‌توان در سیاستگذاری مسکن از مهم‌ترین نهاده آن صرف‌نظر کرد. درخصوص زمین و مسکن، طی چند دهه اخیر سیاست‌های مختلفی در کشورمان اجرا شده که یکی از مهم‌ترین آنها که در طرح «مسکن مهر» دولت احمدی‌نژاد و «طرح جامع اقدام ملی مسکن» دولت روحانی مدنظر بوده، به حداقل رساندن قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن است، اما به‌نظر می‌رسد این سیاست‌ها به جهت عدم بهره‌گیری از مهم‌ترین ابزار تنظیمی، یعنی مالیات بر زمین و مسکن، موفقیت چندانی نداشته‌اند.

 سهم ۶۰ درصدی زمین در قیمت مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد در دهه‌های اخیر به واسطه افزایش چشمگیر قیمت زمین، رشد قیمت مسکن از این ناحیه بسیار بیشتر از سایر نهاده‌ها بوده است، به‌طوری که براساس آمار و اطلاعات ارائه شده از سوی بانک مرکزی ایران، در سال ۱۳۸۵ سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در شهرهای کل کشور حدود ۴۲‌درصد و در تهران حدود ۵۲.۹ درصد بوده که این میزان تا سال ۱۳۹۰ در کل کشور به ۴۸ درصد و در تهران نیز به۵۵.۵ درصد رسیده است. در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ این میزان به ترتیب برای شهرهای کشور به ۵۲ و ۵۴ درصد و در تهران نیز به ۶۲.۴ و۶۴.۹ درصد رسیده است. در سال ۱۳۹۳ این میزان برای شهرهای کشور به ۵۱.۵ درصد و در تهران به ۶۰.۵ درصد رسید. اما با رکوردی که طی دوره دولت اول روحانی بر اقتصاد ایران و به‌ویژه بر بخش مسکن حاکم شد، سهم زمین از کل قیمت تمام‌شده مسکن در سال ۱۳۹۵ در تهران به ۵۳ درصد و در کل کشور نیز به ۴۵ درصد رسید. تا سال ۱۳۹۸ سهم مسکن از قیمت تمام‌شده مسکن در تهران به ۶۶ درصد و در کل کشور نیز این رقم به ۵۵ درصد رسید.

 رشد ۹۸۰ درصدی قیمت زمین در کشور طی ۸ سال

براساس آمارهای مرکز آمار ایران، طی دوره دولت روحانی یعنی از نیمه دوم سال ۱۳۹۲ تا نیمه اول سال جاری قیمت مسکن در کشور رشد قابل توجهی را تجربه کرده است، به‌طوری که متوسط قیمت هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان کلنگی مسکونی در شهرهای کشور با رشد ۹۸۲ درصدی از ۶۷۸ هزار تومان در تابستان سال ۹۲ به متری ۷ میلیون و ۳۳۴ هزار تومان در تابستان سال جاری رسیده است. این رقم در استان تهران رشد ۴۹۷ درصدی داشته و قیمت هر مترمربع زمین مسکونی از ۴ میلیون و ۲۸۱ هزار تومان به ۲۵ میلیون و ۵۵۶ هزار تومان و در شهر تهران نیز این رقم طی این مدت با رشد ۵۵۹ درصدی از ۵میلیون و ۲۷۶ هزار تومان به ۳۴ میلیون و ۷۹۴ هزار تومان رسیده است. پس از تهران، استان‌های فارس با ۴۹۴ درصد، یزد با ۴۶۴ درصد، اصفهان با ۴۳۹ درصد، البرز با ۴۲۶ درصد و مازندران با ۴۱۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

 بررسی داده‌های مرکز آمار ایران درحالی حکایت از آن دارد که طی سال‌های اخیر با جهش ارزی و همچنین به واسطه متغیرهای ناشی از تحریم و... نرخ تورم اقلام خوراکی در مناطق کمتربرخوردار کشور بیشترین تغییر و افزایش را نسبت به دیگر مناطق تجربه کرده، اما در بخش زمین، این مناطق برخوردار و کلانشهرها هستند که بیشترین رشد قیمت زمین را طی این مدت تجربه کرده‌اند. بنابراین حتی با فرض ثابت بودن همه متغیرهای مربوط به نرخ تورم، التهابات ارزی و دیگر عوامل اقتصاد کلان، بخشی از افزایش قیمت‌ها در این مناطق ناشی از تسلط سوداگری و سفته‌بازی بر بخش زمین است.

 یک متر زمین در شمال تهران ۷۸ میلیون تومان

طی دوره دولت روحانی یعنی از تابستان ۹۲ تا تابستان سال جاری متوسط قیمت هرمترمربع زمین یا زمین خانه کلنگی مسکونی در شهر تهران از ۵ میلیون و ۲۷۶ هزار تومان با رشد ۵۵۹ درصدی به ۳۴ میلیون و ۷۹۴ هزار تومان رسیده است. به عبارتی، طی کمتر از ۸ سال قیمت هرمترمربع زمین در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۵۱۷ هزار تومان رشد داشته است، اما در بین مناطق ۲۲گانه نیز، طبق آمارهای مرکز آمار ایران، طی این مدت قیمت هرمترمربع زمین مسکونی در منطقه یک با رشد ۸۲۱ درصدی از ۸ میلیون و ۴۳۴ هزار تومان به حدود ۷۸ میلیون تومان رسیده و در هر مترمربع ۶۹ میلیون و ۲۵۶ هزار تومان رشد را تجربه کرده است.

پس از این منطقه، منطقه دو، دومین منطقه در بین مناطق ۲۲گانه است که با ۷۸۲ درصد، بیشترین رشد را طی این مدت تجربه کرده و تا پاپاین تابستان سال جاری قیمت هر مترمربع زمین به بیش از ۷۰ میلیون تومان در این منطقه رسیده است. منطقه سه، سومین منطقه‌ای است که طی دوره کمتر از ۸ ساله دولت روحانی زمین در این منطقه با رشد ۷۳۸ درصدی از ۹.۴ میلیون تومان به حدود۷۸.۷ میلیون تومان رسیده است.

 راهکار نهایی زمین صفر یا مالیات؟

کارشناسان اقتصادی درخصوص زمین معتقدند با تاکید بر پررنگ بودن نقش عملیات سوداگرانه روی زمین در افزایش سهم آن در قیمت تمام‌شده تولید مسکن، می‌گویند آنچه به مسکن به‌عنوان سرپناه جنبه دارایی و سرمایه در کشور ما می‌دهد عرصه (زمین) است نه اعیان (بنا). چراکه از یک‌سو قیمت و هزینه ساخت آن پایین است و از سوی دیگر بنا (اعیان) قابل مستهلک شدن است. اما آنچه موجب می‌شود نرخ رشد قیمت زمین از نرخ رشد قیمت مسکن فراتر رود بروز عملیات سوداگرانه روی زمین است.

 در یک دهه اخیر در بخش مسکن سیاست‌های مختلفی به‌کار گرفته شده است که یکی از مهم‌ترین آنها، به صفر رساندن قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بوده است. این سیاست که در قالب «مسکن مهر» در دولت احمدی‌نژاد اجرا شده و اخیرا نیز در قالب «طرح جامع اقدام ملی مسکن» در دولت روحانی درحال اجراست، مهم‌ترین سیاست‌هایی بوده‌اند که قصد داشته‌اند سهم قیمت زمین را در قیمت تمام‌شده زمین به حداقل برسانند.

به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن، این سیاست‌ها گرچه اثرات کاهنده‌ای بر قیمت نهایی و تمام‌شده مسکن دارند، اما به دلایلی راه‌حل نهایی نیستند، چراکه اولا؛ دولت به اندازه کافی زمین درون محدوده شهرها در اختیار ندارد و مجبور خواهد شد همانند مسکن مهر از زمین‌های حاشیه شهر استفاده کند که پیشاپیش به واسطه نبود زیرساخت‌های شهری محکوم به شکست است و ثانیا؛ اگر هم زمین داشته باشد باز هم در صورت عرضه گسترده قابلیت بورس‌بازی پیدا می‌کند.

به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن و تجربیات جهانی، در کنار همه سیاست‌های اجرا شده در کشور، جای ابزارهای مالیاتی در بازار زمین و مسکن خالی است. براین اساس، اﻓﺰاﯾﺶ روزاﻓﺰون ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮای ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﻤﻌﯿﺖ ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻦ از ﺳﻮﯾﯽ و ﻣﺤﺪود ﺑﻮدن ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی و ﻋﺪم اﻣﮑﺎن ﺗﻮﻟﯿﺪ زﻣﯿﻦ، اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﻮﺟﻮد را اﺟﺘﻨﺎبﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﻣﯽﺳﺎزد. اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻟﮑﺎن زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی را ﺑﻪ ﺳﻤﺖ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﻫﺪاﯾﺖ ﮐﻨﺪ. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد درحال حاضر بیش از ۳۰ کشور در سراسر جهان یک نوع مالیات با عنوان «مالیات بر ارزش زمین» (LVT) را برای مقابله با سوداگری در بخش زمین پیاده‌سازی کرده‌اند.

در ﺷﺮاﯾﻄﯽ ﮐﻪ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤـﺖ و اﻧﺘﻈﺎرات ﺗﻮرﻣﯽ ﻧﺎﺷﯽ از اﯾﻦ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎﺷﺪ اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﻨﺠـﺮ ﺑـﻪ ﮐـﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار ﺷﻮد؛ ﭼﺮاﮐﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی ﻧﮕﻬﺪاری زﻣﯿﻦ، ﻣﺎﻟﮑﺎﻧﯽ ﮐـﻪ ﻗـﺎدر ﺑـﻪ اﺳـﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از زﻣﯿﻦ ﺧﻮد ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ اﻗﺪام ﺑﻪ ﻓﺮوش زﻣﯿﻦﻫﺎی ﺧﻮد ﮐﺮده و در ﻧﺘﯿﺠﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻋﺮﺿﻪ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار، ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎﺑﺪ. اما در ایران موضوع بسیار متفاوت است، چراکه بررسی‌ها نشان می‌دهد در این زمینه با وجود اینکه بخش عمده هزینه ساخت مسکن مربوط به قیمت زمین بوده و زمین یکی از ابزارهای سوداگری و احتکار بوده است، با این حال ابزار مالیاتی برای کنترل سوداگری در این بخش وجود ندارد.