چالش در زندگی شهری، عاقبت تراکم‌فروشی

نظام پهنه‌بندی تراکم؛ لازمه شهرسازی

سپهرغرب، گروه - طاهره ترابی مهوش:

حال آنکه علیرغم گذشت حدود چهار دهه از شکل‌گیری مباحث شهرسازی و توسعه شهری معاصر در ایران، هنوز جهت‌گیری سیاست‌های شهرسازی و توسعه شهری از کاستی‌های فراوان رنج برده و اصول و معیارهای آن مورد غفلت قرار گرفته است، برداشت و به‌کارگیری نادرست اصول، معیارها، شاخص‌ها و ابزار توسعه شهری منجر به مسائل پیچیده فضایی– کالبدی شده است.

تراکم ساختمانی ازجمله مباحث مهم شهرسازی و توسعه شهری است که جامعه شهری ایران را در سال‌های اخیر به‌شدت تحت تأثیر قرار داده، در حالی تراکم ساختمانی صرفاً به‌عنوان یک ابزار در سیاست‌های شهرسازی و طرح‌های توسعه شهری مطرح است که به‌عنوان یک هدف و موضوع صرفاً اقتصادی به آن نگریسته می‌شود.

این در حالی است که هرگونه تغییر در وضعیت تراکم ساختمانی اثرات محسوس و کوتاه‌مدت بر جامعه و کالبد محیط مسکونی بر جای می‌گذارد، عوارض اجتماعی، فرهنگی و زیست‌محیطی تصمیمات تراکم در مقیاس محلی، کیفیت زندگی ساکنان را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد که ایمنی ساختمان‌ها، دسترسی، اشراف، سایه‌اندازی، سد معبرها و سایر مزاحمت‌ها از آن جمله هستند.

پدیده فروش تراکم یا فروش تراکم مازاد ساختمانی از بعد نظری می‌تواند دارای نقاط مثبت و منفی باشد، نکات مثبت این پدیده را می‌توان در تحقق نظریه شهر عمودی، شهر فشرده، توجیه اقتصادی در تأمین زیرساخت‌ها و تجهیزات شهری، حفظ اراضی کشاورزی، افزایش تولید مسکن و کسب درآمد برای شهرداری دانست.

در مقابل، عوارض چنین پدیده‌ای نیز قابل تأمل هستند که از آن جمله می‌توان به برهم زدن نظام تراکم جمعیتی شهر، برهم زدن سازمان فضایی و استخوان‌بندی شهر، نابودی باغ‌ها و فضاهای سبز به‌عنوان منابع تنفسی شهر در نتیجه بورس‌بازی و سوداگری زمین و مسکن، تشدید مسائل اجتماعی و فرهنگی ساکنان محلات و واحدهای همسایگی اشاره کرد.

بر این اساس با توجه به اهمیت موضوع برآن شدیم تا درخصوص استانداردها و آسیب‌های تراکم‌فروشی در شهر با استاد تمام شهرسازی و معماری و طراح شهری گفت‌وگویی ترتیب دهیم که در ادامه می‌خوانید:

حسن سجادزاده با بیان اینکه تراکم‌فروشی و شهرفروشی دو مقوله‌ای هستند که باوجود گذشت چندین دهه از بروز و ظهور آن‌ها بهانه‌ای شده برای درآمدزایی در مدیریت شهری و شهرداری و همچنان موضوع مورد مناقشه‌ای است گفت: طی این سال‌ها متأسفانه نه‌تنها وضعیت بهتر نشده بلکه روزبه‌روز با فروش تراکم در شهرها و کلان‌شهرها شاهد کاهش کیفیت زندگی شهری هستیم.

وی با تأکید بر اینکه مسئله‌ساز شدن این موضوع بدان جهت است که استاندارد خاصی برای آن وجود ندارد اذعان کرد: ما با موضوعی به نام زیست شهری مواجهیم؛ بدان مفهوم که یک شهر تا چه حد می‌تواند کیفیت زیستی برای شهروندان فراهم کند تا بر مبنای آن تراکم وجود داشته باشد؟

وی با اشاره به اینکه متأسفانه در شهرهای ایران ملاک تراکم سلیقه‌ای است، اذعان کرد: تأسف‌بارتر اینکه این قواعد لحظه به لحظه نیز تغییر می‌کند.

این استاد تمام معماری و شهرسازی با بیان اینکه آنچه در بین ملاک‌ها همواره تراکم‌فروشی را رونق بخشیده و باعث فروش آن می‌شود عرض معابر است، عنوان کرد: متأسفانه در برخورد با این امر عنوان می‌شود که کاری به این مسئله نداریم که این تراکم در کدام بافت و در کجا قرار دارد بلکه تنها ملاک، عرض معبر است.

سجادزاده با ابراز اینکه یقیناً برخورد این‌چنینی رویه درستی نیست چراکه مثلاً ما در بافت‌های قدیمی شهرها با خانه‌های دوطبقه با عرض معبر کم مواجهیم حال آنکه شرایط آن‌ها با بافت‌های جدید متفاوت است؛ بنابراین اینکه ملاک تنها قرار گرفتن تراکم عرض معبر و مساحت قطعه زمین مورد نظر برای ساخت‌و‌ساز باشد، درست نیست. خاطرنشان کرد: این رویه بستری برای سوء‌استفاده فراهم کرده و باعث شده امروز فلاکت را در زندگی شهری از نزدیک مشاهده کنیم.

وی با اشاره به اینکه امروز عرصه شهری، خیابان و کوچه‌ها به‌شدت جولانگاه تردد خودرو شده و حتی امروز جای پارک خودرو در معابر وجود ندارد چه برسد به اینکه برای بازی کودکان و تعاملات اجتماعی، جایی در شهر تعریف کنیم، اذعان کرد: نکته بعدی بهانه‌ای است که بر اساس آن تراکم‌فروشی می‌شود؛ مثلاً می‌گویند که چون قطعه زمین و یا ملک در بافت فرسوده قرار دارد به بهانه بهسازی یک طبقه تشویقی برای آن در نظر بگیریم.

این طراح شهری با بیان اینکه امروز این مسئله به‌عنوان موضوعی مَن‌درآوردی و بی‌اساس رایج شده و به‌وفور شاهد اجرای آن هستیم، تصریح کرد: همه این بهانه‌ها تنها به این مسئله بازمی‌گردد که شهرداری تنها به‌دنبال کسب درآمد و گرفتن پول از مردم به بهانه دادن تراکم است.

سجادزاده با اشاره به اینکه امروز علاوه بر تراکم‌فروشی در شهرداری همدان شاهد باغ و زمین‌فروشی نیز هستیم و از همه بدتر اینکه مردم نیز به این مسئله واکنش نشان نداده و نمی‌دانند قرار است برای شهر چه اتفاقی بیفتد، ابراز کرد: این در حالی است که درآمدزایی شهرداری از این طریق با هیچ قاعده‌ای همخوانی نداشته و بی‌شباهت با این مثال نیست که در یک خانواده به‌دلیل مشکلات مالی یکی از اعضا بخواهد کلیه خود را بفروشد.

وی خاطرنشان کرد: این امر بدان جهت حائز اهمیت است که وقتی یک طبقه تراکم در شهر به‌فروش می‌رود تبعات زیست‌محیطی، اجتماعی، اقتصادی و ناهنجاری‌ها در چندین برابر می‌شود.

این طراح شهری با بیان اینکه همه این مسائل با تراکم‌فروشی حل‌نشده باقی می‌ماند تصریح کرد: با این وجود نگاه مدیریت شهری به این مسئله لحظه‌ای است و تنها به این می‌اندیشد که تراکم را فروخته و مبلغی به حسابش واریز شود.

سجادزاده با بیان اینکه تا زمانی که شهرداری‌های ما به درآمد پایدار نرسند این مشکل حل نخواهد شد، گفت: این امر در ساختار و کالبد شهر نیز به لحاظ ترافیکی بدان جهت که شهر فشرده‌تر می‌شود مؤثر است؛ زیرا در پی تراکم‌فروشی‌ها به‌ناچار شاهد قد علم کردن روگذرها و زیرگذرها برای مدیریت تردد خودروها خواهیم بود.

وی با اشاره به اینکه امروز بنا به سلیقه‌ای عمل کردن در اعطای تراکم از سوی مدیریت شهری امکان هرگونه خطا وجود دارد، ابراز کرد: درواقع هر حجم از تراکم را می‌توان با پول خرید، اما این پول باید صرف مشکلات ریز و درشت روحی، روانی و جسمی شهروندان در شهر شود که علت آن تراکم‌فروشی است.

این عضو هیئت علمی دانشگاه بوعلی سینا با بیان اینکه تنها راه‌حل پیش‌رو این است که به یک نظام پهنه‌بندی تراکم برسیم، اذعان کرد: در این نظام دیگر ملاک پهنه‌بندی را نمی‌توان عرض معبر یا اندازه قطعات زمین دانست بلکه عنوان می‌شود که باید در شهر ریزطبقه، چندطبقه، برج و خانه ویلایی وجود داشته باشد حال آنکه این تراکم‌ها باید در پهنه‌های مختلف تعریف شوند.

سجادزاده افزود: مثلاً در بافت تاریخی، پهنه‌ها با طبقات کم قابل اجراست و اینکه در شهری همچون همدان باید پهنه‌ای برای خانه‌های ویلایی داشته باشیم.

وی با ابراز اینکه امروز به باغ‌شهری مثل همدان این ایراد بزرگ وارد است که در نبود راهبرد پهنه‌بندی که هیچ دستورالعملی برای خانه‌های ویلایی در آن موجود نیست، متأسفانه این مسئله در طرح جامع شهری نیز نادیده گرفته شده و انتظار می‌رود حداقل در طرح تفصیلی مورد توجه قرار گیرد اذعان کرد: حتی این نظام پهنه‌بندی در مناطق الحاقی همچون علی‌آباد و حسن‌آباد نیز دیده نشده است.