|
با توجه به اینکه تولید انبوه هر محصولی موجب صرفه‌جویی در مصرف انرژی و کاهش هزینه‌های تولید و ارتقای کیفیت محصول می‌شود، در بیشتر کشورها تولید کالا به‌صورت انبوه صورت می‌گیرد.
در کشور ما از شروع برنامه سوم توسعه، به تولید انبوه مسکن توجه شده و روزبه‌روز اهمیت آن بر همگان بیشتر آشکار می‌شود؛ آنچه مسلم است اینکه تولید انبوه مسکن و ساختمان نیز علاوه‌بر اینکه موجب صرفه‌جویی در انرژی و کاهش هزینه‌ها و ارتقای کیفیت مسکن می‌شود، چون عرضه آن در وقت معین و به‌صورت هم‌زمان انجام می‌گیرد، پاسخگوی متقاضیان و گروه‌های هدف بیشتری خواهد بود.
به تعبیر بهتر در انبوه‌سازی مسکن و ساختمان، هزینه‌هایی که برای انتقال آب، فاضلاب، برق، گاز، تلفن، ایجاد راه، فضای سبز و ارائه خدمات می‌شود، به‌مراتب کمتر و هماهنگ‌تر با دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط خواهد بود تا اینکه این ساخت‌وسازها در محلات و نقاط پراکنده شهر صورت گیرد و حتی برنامه‌ریزی‌های دستگاه‌های اجرایی نیز همگام با انبوه‌سازی می‌تواند با نظم و انسجام و سرعت بیشتری صورت گیرد.
بنابراین با توجه تأثیرگذاری فعالیت این بخش در حوزه تولید مسکن برآن شدیم تا درخصوص چالش‌های پیش روی تولید مسکن در شهری همچون همدان با یکی از انبوه‌سازان گفت‌وگویی ترتیب دهیم که در ادامه می‌خوانید:
عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان همدان در واکنش به چالش‌های پیش‌روی تولید مسکن به‌ویژه مبحث زمین، گفت: با توجه به اینکه استان همدان از نظر شهرسازی دارای قطر شعاعی است و منطبق با طرح جامع قبلی از سال 84 زمین جدیدی تزریق نشده اما طی این سال‌ها، شهرداری خودسرانه مناطقی را به محدوده شهر الحاق کرده که همین امر ازجمله عواملی است که در موضوع مسکن همدان تأثیرگذار بوده است.
*کیفیت نداشتن زمین‌های موجود به لحاظ محیط اجتماعی از معضلات مسکن همدان
مهدی مرادحاصلی با تأکید بر اینکه درواقع امروز دلیل چالش تولید مسکن در شهر همدان، تأمین زمین نیست بلکه کیفیت نداشتن زمین‌های موجود در شهر به لحاظ محیط اجتماعی است، ابراز کرد: از طرفی طی این سال‌ها رشد جمعیت در همدان مثبت نبوده و بر این اساس به الحاق دو هزار هکتار زمین به محدوده شهر نیازی نداریم.
وی با اشاره به اینکه شهرسازی در همدان باید به سمت مرتفع‌سازی حرکت کند نه گسترش افقی عنوان کرد: یقیناً الحاق اراضی به شهر همدان منجر به ارزان شدن مسکن نخواهد شد زیرا امروز این سرریز سرمایه مردم همدان است که در حوزه مسکن به‌کار گرفته می‌شود.
این انبوه‌ساز همدانی با بیان اینکه یقیناً اگر همین زمین‌های رهاشده در داخل و کنار محدوده شهر همدان همچون اراضی فی‌مابین قاسم‌آباد، شهرک مدنی و کوی خضر ساماندهی شوند، عملاً کفایت زمین مورد نیاز در شهر همدان را برای تولید مسکن خواهد داد، اذعان کرد: به‌جز موضوع تأمین زمین، قدرت خرید مردم نیز به چالش بدل شده یعنی اگر حتی ما زمین‌هایی را نیز به همدان الحاق کنیم بازهم مشکل بخش اعظمی از متقاضیان به‌دلیل عدم تمکن مالی حل نخواهد شد.
مرادحاصلی با تأکید بر اینکه از نظر کلی سهم زمین در مسکن همدان در نقاط مختلف از 40 تا 70 درصد در هر متر آپارتمان متغیر است؛ یعنی اگر ما یک متر آپارتمان در شهرک مدنی به فرض 30 میلیون تومان خریداری کنیم 40 درصد مبلغ هزینه زمین است و یا در متخصصین یک متر آپارتمان به مبلغ 100 میلیون تومان حدود 65 درصد آن قیمت زمین محسوب می‌شود و مابقی شامل هزینه ساخت، سود و سایر مسائل مرتبط با تولید مسکن است اظهار کرد: تأسفبارتر اینکه امروز این سهم بالا به اهرمی در دست عده‌ای برای الحاق اراضی به محدوده شهر بدل شده است.
وی، افزود: اگر بهترین اراضی را نیز به همدان الحاق کنیم قدرت خرید مردم این اجازه را به آن‌ها نخواهد داد که بتوانند صاحب خانه شوند این در حالی است که هدف ما، تأمین مسکن برای قشر کم‌درآمد است، قشری با درآمد 10 تا 15 میلیون تومانی که حتی قادر نیستند نسبت به خرید آپارتمان متری 40 میلیون تومان اقدام کنند.
وی با ابراز اینکه اگر امروز کسانی بر این طبل می‌کوبند که باید به محدوده شهر اضافه شود، صرفاً به‌دنبال آن هستند که این زمین‌های الحاقی را خریداری کرده و بازهم در اختیار قشری خاص، دلالان و کاسبان قرار دهند؛ بنابراین این اراضی بازهم به دست مصرف‌کننده واقعی نمی‌رسد، تصریح کرد: از طرفی ما در کل شهر همدان حدود 30 تا 35 هزار واحد مسکن نیاز داریم که اراضی داخل محدوده رهاشده (کاربری برای آن‌ها تعریف نشده) کفاف آن را خواهد داد چراکه 11 هزار واحد آن در شهر پرواز جانمایی شده و 30 تا 35 درصد آن از طریق مساکنی که در اراضی محدوده نظامی و پادگان‌ها در حال ساخت است، تأمین می‌شود.
وی ادامه داد: علاوه بر اینکه 30 تا 35 درصد مسکن مورد نیاز نیز در شهرک «اکباتانا» که مقدمات اجرایی شدن آن در دستور کار است، تأمین می‌شود پس عملاً ما به الحاق اراضی پیش‌بینی‌شده در طرح جامع جدید همدان نیازی نداریم بلکه به بازبینی طرح تفضیلی شهر همدان نیازمندیم یعنی آن فضاهای رهاشده و لکه‌هایی که شهر همدان را به چالش کشانده همچون اراضی 43 هکتاری که پشت اسلامشهر و بلوار آیت‌الله نجفی قرار گرفته و ظرفیت حداقل پنج هزار واحد را دارد یا لکه‌ای که بین نیروی انتظامی راهنمایی رانندگی، خضر و قاسم‌آباد قرار داشته و ظرفیت آن بین پنج تا هشت هزار واحد است یا اراضی پشت علاقه‌بندیان، باید تعیین تکلیف شوند.
عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان همدان ادامه داد: به نظر من اگر بر روی سبد هزینه تمام‌شده مسکن از قبیل مواد اولیه و مصالح و تزریق وام‌های بلندمدت با حداقل سقف یک میلیارد تومانی یارانه‌دار برنامه‌ریزی کنیم نه تسهیلات اوراقی، به‌راحتی می‌توان مشکل مسکن همدان را حل کرد.
مرادحاصلی با تأکید بر اینکه امروز دیگر وقت آن رسیده که به سمت صنعتی‌سازی برویم، تشریح کرد: درواقع ساخت سنتی مسکن دیگر پاسخگویی لازم را در بهره‌وری از زمین ندارد.
*شهرداری و راه وشهرسازی به دنبال قدرالسهم ناشی از تفکیک هستند
وی با بیان اینکه لازمه بهره‌وری بهتر از اراضی مسکونی علاوه بر صنعتی‌سازی، حرکت به سمت مرتفع‌سازی و ایجاد مجتمع‌های مسکونی خودگردان است نه تفکیک کردن گفت: پاسخ اینکه چرا دستگاه‌های دولتی همچون راه و شهرسازی و شهرداری همچنان از تفکیک اراضی استقبال می‌کنند، این است که در پی تفکیک، قدرالسهمی عاید آن‌ها شود، با این وجود این تفکیک‌ها به لحاظ نگهداری هزینه بسیاری به شهرداری تحمیل می‌کند این در حالی است که در ساختار مجتمع مسکونی خودگردان، تمام این هزینه‌ها بر عهده خود مجتمع است اما چون ما مجموعه مدیریت شهری نداریم و شهرداری به‌نوعی تنها به‌دنبال رسیدن به قدرالسهم خود است هنوز در این عرصه ورود نکرده‌ایم در حالی که در ساختار مجتمع‌های مسکونی خودگران تعلق خاطر به محله تقویت و از بعد روانی نیز منجر به تعاملات بیشتر و تقویت بنیان‌هایی همچون همسایگی می‌شود.
*همدان کارگرتخصصی حوزه مسکن ندارد
وی در پاسخ به این پرسش که نقش قیمت مصالح ساختمانی، نیروی کار، خانه‌های خالی و کاغذبازی‌های اداری را تا چه حد می‌توان چالش پیش روی تولید مسکن همدان دانست؟ گفت: نخستین مسئله اینکه در همدان کارگر تخصصی ساختمان نداریم؛ بدان معنا که به وقت برداشت سیب زمینی و گردوتکانی این کارگران ترجیحشان بر این است که سر زمین و باغ حاضر شوند و پول بیشتری عایدشان شود چراکه مزد یک روز کارگری ساختمان بین 600 تا 700 هزار تومان است در حالی که همین کارگر با تکاندن دو تنه درخت گردو در روز، دو میلیون تومان مزد می‌گیرد.
*دستمزدهای کاذب یکی از عوامل گرانی مسکن
این فعال حوزه مسکن با اشاره به اینکه این موضوع امنیت شغلی سازنده و گروه اجرایی را ضعیف می‌کند، تشریح کرد: تأسفبارتر اینکه عواقب ناگوار دیگری همچون دستمزدهای کاذب نیز مطرح است، مثلاً امروز استادکارها برای هر روز کار در ساختمان مدعی یک تا یک و نیم میلیون تومان دستمزد می‌گیرند.
مرادحاصلی ادامه داد: یکی دیگر از چالش‌هایی که در حوزه نیروی کار ساختمانی در همدان داریم این است که اکیپ‌های اجرایی حتی با پرداخت اضافه‌کار، بیشتر از هشت ساعت کار نمی‌کنند این در حالی است که در سایر کلان‌شهرها شاهد کار دو نوبته اکیپ‌های ساختمانی هستیم.
وی با بیان اینکه امروز دستمزد نیروی کار ساختمانی و قیمت مصالح همدان در مقایسه با استان‌های همجوار بسیار بالاست به نحوی که 20 تا 30 درصد تفاوت را شاهد هستیم اذعان کرد: این امر تابع قیمت بالای ملک در همدان است.
وی با بیان اینکه متأسفانه در خصوص مصالح نیز شرایط مناسبی پیش‌روی تولیدکنندگان مسکن در همدان وجود ندارد گفت: در نظر بگیرید که ما در استان چند کارخانه تولید سیمان و مواد معدنی همچون شن و ماسه داریم اما اگر امروز قیمت یک متر مکعب بتن در همدان را با سایر شهرها مقایسه کنید، خواهید دید که حداقل 30 درصد این مصالح در همدان گرانتر است البته این امر فقط برای سیمان صدق نمی‌کند، درخصوص میلگرد نیز ما با همین مشکل مواجهیم یعنی خرید میلگرد از سایر استان‌ها باوجود هزینه باربری، بازهم به‌صرفه‌تر از خرید از کارخانه‌های استان همدان است، تأسفبارتر اینکه استاندارد میلگردهای خریداری‌شده از سایر استان‌ها ازلحاظ آلیاژ و انعطاف‌پذیری به‌مراتب بهتر است.
این انبوه‌ساز همدانی با ابراز اینکه متأسفانه در بحث مصالح ساختمانی با نوعی رهاشدگی در رعایت استانداردها و قیمت‌ها مواجهیم تصریح کرد: سازمان استاندارد آنگونه که باید به موضوع کیفیت محصول و عدم رعایت استانداردها که منتج به کم‌فروشی می‌شود، ورود نمی‌کند این امر از عدم رعایت مقدار استاندارد آب در شن و ماسه تا کوچک‌تر شدن سایز سفال و افزایش عجیب و قریب قیمت گچ را شامل می‌شود.
مرادحاصلی با بیان اینکه یکی دیگر از مشکلات ما در عرصه مصالح و تجیهزات ساختمانی این است که اتحادیه‌‌هایی همچون در و پنجره، لوله‌کش‌های گاز، اتحادیه تأسیسات مکانیکی و تأسیسات آبی و تجهیزات برقی هرکدام هیئت‌مدیره جداگانه داشته که برای بقای خود در سمت مدیریت، قیمت‌های بالایی را برای خدمات خود مصوب می‌کنند تشریح کرد: مسئله این است که در پی افزایش قیمت، سایر دستگاه و نظام‌های مرتبط نیز درصدد بالا بردن قیمت خدمات خود برمی‌آیند مثلاً امروز قیمت امتیاز آب 400 درصد رشد داشته و به‌تبع آن سایر دستگاه‌ها نیز به‌دنبال بالا بردن نرخ خدمات خود هستند.
*صدور پروانه ساختمانی در همدان 6 تا 18 ما به‌طول می‌انجامد
وی با اشاره به نقش کاغذبازی اداری به‌عنوان چالش پیش روی تولید مسکن در همدان اذعان کرد: امروز اگر در پی تفکیک، به زمینی به مساحت 200 متر نقشه و سند داده شده باشد، فارغ از اینکه ما در همدان با بحران تولید مسکن مواجه هستیم ممکن است به خاطر یک تا پنج سانت مغایرت،دستگاه متولی فرایندهای سنگینی را بر انبوه‌ساز و تولیدکننده تحمیل کند، این در حالی است صدور پروانه ساختمانی حدود 6 تا 18 ماه زمان می‌برد، در حالی که کل نقشه‌های تعریف‌شده برای شهر همدان در 15 قالب است؛ بنابراین هزاران بار این فرایند طی شده تا مجوز صادر شود، این مدت زمان قابل پذیرش نیست و به نوعی رانت اداری ایجاد کرده است.
|
