چندروز گذشته مرکز آمار ایران بعد از یک توقف هشت‌ماهه، شاخص و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران را منتشر کرد. براساس اعلام این مرکز، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به 77 میلیون تومان در مترمربع رسیده که 79 درصد نسبت به شهریور پارسال، افزایش از خود نشان می‌دهد.

نکته قابل توجهی که در این آمار به چشم می‌خورد، رشد تورم ماهانه در فصل زمستان است. گفتنی است رشد تورم ماهانه مسکن در ابتدای سال گذشته نیز (سه ماه اردیبهشت، خرداد و تیر) حدود 25 درصد بوده است. از طرفی تورم ماهانه سه ماه دی، بهمن، اسفند در سال 1401 به ترتیب، 9.8، 11.6 و 13.8 درصد بوده است. به بیانی دیگر متوسط نرخ مسکن در شهر تهران در فصل زمستان نسبت به پاییز بیش از 30 درصد رشد کرده است.

*رشد نرخ ارز، تحریک انتظارات تورمی و رشد قیمت مسکن

بررسی شرایط سال 1401 به‌خوبی نشان می‌دهد که رشد نرخ ارز عامل اصلی افزایش قیمت مسکن به‌عنوان یک کالا سرمایه‌ای است. به بیانی دیگر می‌توان اینطور گفت که جهش نرخ ارز در سال گذشته عامل اصلی افزایش قیمت‌های شدید در بازار مسکن بوده است.

لازم به ذکر است رشد نرخ ارز از دو محل بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تأثیرگذار است. در واقع وقتی نرخ ارز جهش می‌کند یک بار به‌دلیل انتظارات تورمی که ایجاد می‌کند عامل افزایش قیمت مسکن خواهد شد و از طرفی به دلیل افزایش بهای تمام شده مسکن که با با یک تأخیر زمانی رخ می‌دهد، سبب افزایش قیمت‌ها خواهد شد.

اما همانطور که رئیس کل بانک مرکزی بارها اشاره کرده است، به نظر می‌رسد در سال‌های اخیر انتظارات تورمی نقش پررنگ‌تری را در رشد شارپی قیمت‌ها ایفا کرده است و عامل اصلی التهاب در بازار‌های مختلف ازجمله بازار مسکن همین انتظارات تورمی است. همچنین فرزین کاهش تورم ماهانه مسکن در ماه‌های اخیر را نیز مربوط به کنترل انتظارات دانسته و در این باره گفته است: کاهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ناشی از ثبات در بازار ارز و مدیریت انتظارات تورمی است و امیدواریم ضمن ثبات بازار‌های طلا، مسکن و خودرو شاهد رونق در بخش واقعی و کاهش تقاضای سفته بازانه و تأمین نیاز داخلی مردم در این بازار‌ها باشیم.

**حذف ارز ترجیحی و افزایش نرخ مسکن

اما نکته دیگری که باید در اینجا اشاره کرد، حذف ارز ترجیحی و رابطه آن با افزایش تورم مسکن است. اگر چه به‌نظر می‌رسد حذف ارز ترجیحی در ظاهر ارتباطی با مسکن ندارد و صرفاً منجر به افزایش قیمت چند کالای اساسی مشمول ارز 4200 تومانی شده است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد حذف ارز ترجیحی یکی از اصلی‌ترین زمینه‌سازان تورم سال گذشته بوده است.

در واقع حذف ارز ترجیحی زنجیره‌ای از اتفاقات را در اقتصاد ایران رقم زد که زمینه ساز افزایش نرخ ارز و تحریک انتظارات تورمی شد و در نهایت موجب ایجاد التهاب و رشد شارپ در بازارهای سرمایه‌ای ازجمله بازار مسکن شد.

البته تقریباً بعد از گذشت یک سال از حذف ارز ترجیحی مقامالات عالی رتبه اقتصادی کشور نیز در خصوص تبعات غیر قابل انکار حذف ارز ترجیحی بارها سخن گفتند، به طوری که چندی پیش وزیر اقتصاد در این باره گفت: در سال‌های قبل با این حجم از اضافه برداشت بانک‌ها از بانک مرکزی مواجه نبودیم. با حذف ارز چهار هزار و 200 تومانی از محل خالص دارایی‌های بانک مرکزی و صندوق توسعه ملی منابع بیشتری به پایه پولی اضافه شد و استفاده از خالص دارایی‌های بانک مرکزی افزایش یافت.

پیش از صحبت‌های وزیر اقتصاد نیز، در گزارشی که توسط بانک منتشر شده بود به وضوح به اثرات و تبعات حذف ارز ترجیحی اشاره شده بود. در بخشی از این گزارش آمده بود: در خصوص تحولات تورمی سال 1401 مقتضی است، مجموعه اتفاقات و اقدامات سیاستی، به طور خاص حذف ارز ترجیحی در سال 1401 مورد توجه قرار گیرد. در واقع سهم قابل توجهی از تورم سال 1401 به اجرای تکلیف قانونی طرح مردمی‌سازی یارانه‌ها و حذف تخصیص ارز ترجیحی ارتباط می‌یابد