بازار ساخت‌وساز در شهر همدان، یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی و اجتماعی این استان، طی سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی مواجه شده. رکود تورمی، افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی، کمبود زمین مناسب برای ساخت مسکن و پیچیدگی‌های بروکراسی اداری، به موانع اصلی پیش روی انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن تبدیل شده‌اند. این مشکلات نه‌تنها روند تولید مسکن را کند کرده، بلکه انگیزه سرمایه‌گذاری در این حوزه حیاتی را نیز به‌شدت کاهش داده است.
افزایش بی‌رویه هزینه‌های تمام‌شده، به‌ویژه در بخش مواد اولیه مانند سیمان و فولاد، در کنار ضعف هماهنگی میان دستگاه‌های مختلف اجرایی، شرایطی را به‌وجود آورده که پروژه‌های ساختمانی با تأخیر مواجه شده و انبوه‌سازان با زیان‌های مالی روبه‌رو هستند. همچنین، فرایندهای پیچیده صدور مجوزها، نظارت‌های متناقض سازمان‌های مرتبط و دریافت عوارض غیرشفاف از سوی شهرداری و شورای شهر، به‌عنوان موانع جدی در مسیر تولید مسکن شناخته می‌شوند.
در چنین فضایی، ضروری است که با نگاهی جامع و بین‌دستگاهی به موضوع مسکن پرداخته و راهکارهایی عملی برای رفع موانع موجود ارائه شود. همکاری نزدیک میان نهادهای دولتی، دستگاه‌های خدمات‌رسان، نظام مهندسی، انجمن انبوه‌سازان و سایر ارکان مرتبط، به‌منظور تسهیل روند تولید مسکن و حمایت از سرمایه‌گذاران، از ضرورت‌های امروز بازار ساخت‌وساز همدان است.
این گزارش با هدف بررسی دقیق مشکلات فعلی بازار ساخت‌وساز در همدان و ارائه راهکارهای عملی، مسیر بهبود وضعیت این بخش مهم اقتصادی را هموارتر می‌سازد و زمینه رشد و توسعه پایدار مسکن را فراهم می‌کند. در ادامه، گفت‌وگویی با عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان همدان، منتشر می‌شود که به چالش‌ها و راهکارهای احیای بازار مسکن پرداخته است.
*رکود تورمی در بازار ساخت‌وساز همدان؛ انبوه‌سازان نگران آینده مسکن
به گفته مهدی مرادحاصلی، یکی از انبوه‌سازان فعال در استان همدان، هزینه تمام‌شده ساخت مسکن، از قیمت فروش پیشی گرفته و این مسئله به‌ویژه در دو سال اخیر، به‌وضوح در ابتدای سال جاری مشهود بوده است.
وی افزود: انبوه‌سازان به‌دلیل افزایش هزینه‌ها و شرایط نابسامان بازار، پروژه‌ها را بسیار کند پیش می‌برند و قراردادهای جدیدی نیز منعقد نمی‌کنند. این روند موجب برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا می‌شود و زمانی که خریداران به سمت بازار مسکن حرکت می‌کنند، رقابت افزایش یافته و قیمت‌ها بالاتر می‌رود.
عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان همدان وضعیت فعلی را رکود تورمی نامید و گفت: هزینه‌های تمام‌شده، شامل دستمزدها و قیمت مواد اولیه، به‌شدت افزایش یافته است. از سوی دیگر، مشکلاتی همچون ناترازی برق و سوءاستفاده در صنایع سیمان و فولاد نیز بر گرانی مصالح دامن زده‌اند.
مرادحاصلی درباره تأثیر گرانی مصالح بر کاهش ساخت‌وساز تصریح کرد: اگر بخواهیم به‌صورت مقطعی بررسی کنیم، حداقل 60 درصد کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز به گرانی مصالح مرتبط است؛ البته بخش قابل‌توجهی از تقاضا نیز مربوط به ساخت‌وسازهای غیرهدفمند است که سرمایه‌ها را از چرخه تولید مسکن اصلی دور می‌کند.
وی درباره بخش زمین و تأمین آن بیان کرد: در هر صنعتی نیاز به نوسازی ماشین‌آلات وجود دارد، در صنعت ساختمان نیز لازم است زمین مناسب در چرخه عرضه قرار گیرد. دولت در حال پیگیری برنامه‌هایی برای عرضه زمین به اقشار کم‌درآمد و متوسط است، اما انبوه‌سازان فعال در رده‌های بالاتر درآمدی، با چالش‌هایی مواجه‌اند.
عضو سازمان نظام مهندسی و انجمن پیمانکاران ادامه داد: برنامه‌های گذشته تأمین مسکن عمدتاً برای اقشار کم‌درآمد طراحی شده و قادر نیست بخش تولید مسکن مولد برای اقشار پردرآمد را پوشش دهد. این مسئله باعث شده افراد دارای تمکن مالی به بازارهایی مانند طلا و ارز روی بیاورند و بازار مسکن به‌درستی شناسایی نشود.
مرادحاصلی در زمینه دریافت مجوزها و پروانه‌های ساختمانی نیز به مشکلات جدی اشاره و اظهار کرد: فرآیندهای اداری بسیار طولانی و پیچیده شده‌اند. برای مثال، کاری که وظیفه دولت بوده، مانند تفکیک و ثبت اسناد، به نقشه‌برداران واگذار شده. فرایندهای چهار تا 6 ‌ماهه برای کنترل نقشه‌ها وجود دارد و تسهیلی در این امور دیده نمی‌شود.
وی متذکر شد: بسیاری از مراحل صدور مجوزها، به‌جای حمایت از سازندگان، به گونه‌ای انجام می‌شود که گویی هدف مچ‌گیری است. برای نمونه، آزمایش‌های ژئوتکنیک حداقل 45 روز طول می‌کشد و گرفتن کروکی نقشه‌برداری دست‌کم یک هفته تا 10 روز زمان می‌برد.
این انبوه‌ساز همدانی همچنین به اختلاف‌نظرها و سلیقه‌های متفاوت میان سازمان نظام مهندسی، شهرداری و سایر نهادهای مرتبط اشاره کرد و گفت: این نهادها برای حفظ جایگاه خود، هزینه‌های غیرضروری به سازندگان تحمیل می‌کنند که در نهایت هزینه ساخت مسکن را افزایش می‌دهد.
مرادحاصلی با بیان اینکه یکی دیگر از مشکلات، تغییرات در ضوابط شهرداری است، توضیح داد: شهرداری به‌جای آنکه نقش مشوق داشته باشد، با دریافت مبالغ هنگفت از مالکانی که زمین‌هایی بزرگ‌تر از 220 متر مربع دارند، نقش تنبیهی ایفا می‌کند. برای مثال، هزینه‌ای بین یک تا دو میلیارد تومان برای هر پلاک دریافت می‌شود که این موضوع هزینه‌ها را به‌طور چشم‌گیری افزایش داده است.
وی همچنین در مورد پایان‌کار و تفکیک بیان کرد: فرآیندهای دریافت پایان‌کار بسیار پیچیده و زمان‌بر است. حتی مراحل تک‌خطی کردن نیز دست‌کم دو تا سه هفته زمان می‌برد و بدون انجام این مراحل، هیچ اقدامی نمی‌توان انجام داد.
عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان همدان در ادامه، درخصوص راهکارهای بهبود وضعیت بازار ساخت‌وساز و ایجاد انگیزه‌های سرمایه‌گذاری، به نکات مهمی اشاره کرد.
مرادحاصلی با تأکید بر ضرورت همکاری میان دستگاه‌های مختلف خاطرنشان کرد: اگر بخواهیم تولید مسکن را به‌صورت واقعی دنبال کنیم، باید یک ستاد بین‌دستگاهی تشکیل شود که در آن شهرداری، دفتر فنی استانداری، سازمان نظام مهندسی، انجمن انبوه‌سازان، دستگاه‌های خدمات‌رسان مانند آب، برق و گاز، ثبت اسناد و سایر نهادهای مرتبط حضور داشته باشند و موانع میان این دستگاه‌ها برداشته شود.
وی متذکر شد: یکی از مشکلات عمده فعلی، نبود تمایل بانک‌ها به سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز است. بانک‌ها بیشتر به‌صورت کلیشه‌ای و شعاری عمل می‌کنند و تولید مسکن را در چارچوب نهضت ملی مسکن برای اقشار کم‌درآمد و متوسط قرار داده‌اند. اما این سیاست‌ها برای اقشار پردرآمد مناسب نیست و تولید مسکن را با چالش مواجه کرده است.
این معمار و شهرساز با اشاره به تسهیلات بانک مسکن تصریح کرد: پیش‌تر، بانک‌ها تا سال‌های 1402 و 1403 تسهیلات مشارکت با سقف بالا به انبوه‌سازان می‌دادند؛ مثلاً پروانه ساختمان، پیشرفت فیزیکی 25 درصدی پروژه و پرداخت تسهیلات تا سقف 440 میلیون تومان به‌علاوه سود مشارکت. اما در سیاست اعتباری سال 1404، سقف تسهیلات فروش اقساطی به 220 میلیون تومان برای زوجین و 160 میلیون تومان برای افراد مجرد کاهش یافته است.
مرادحاصلی ادامه داد: این کاهش سقف تسهیلات، عملاً به کوچک شدن سبد اعتباری منجر شده و هیچ تعهدی نیز وجود ندارد که بانک مسکن سیاست اعتباری قبلی را حفظ کند. حتی پرونده‌های جاری و قبلی نیز شامل سیاست جدید نمی‌شوند. این وضعیت باعث شده انبوه‌سازان نتوانند تسهیلات فروش اقساطی را مانند گذشته دریافت کنند و بسیاری از آن‌ها با مشکل مواجه شوند.
وی تأکید کرد: اعتماد بخش خصوصی به سیستم دولتی در زمینه تسهیلات تولید مسکن کاهش یافته و حتی طرح‌هایی مانند تشویق بافت فرسوده که اجرا شده، تأثیر ملموسی نداشته. از سوی دیگر، اختلافات میان نهادهای مرتبط با بافت تاریخی، میراث فرهنگی و بافت فرسوده، مانع از اجرای پروژه‌های ساختمانی شده است.
عضو سازمان نظام مهندسی و انجمن پیمانکاران به نمونه‌ای از این مشکلات اشاره کرد: در خیابان پاسداران، کوچه بیداری، مِلکی وجود دارد که باوجود نداشتن بنای تاریخی، به‌دلیل موانع میراث فرهنگی نتوانسته‌اند مجوز ساخت دریافت کنند و موضوع به دیوان عدالت اداری کشیده شده است.
مرادحاصلی اضافه کرد: این نبود هماهنگی میان دستگاه‌ها موجب شده تزریق زمین‌های جدید به بازار مسکن با تأخیر و مشکلات فراوان همراه باشد و کیفیت شهرسازی نیز کاهش یابد.
وی با انتقاد از سیاست‌های فعلی گفت: به‌جای تمرکز بر بازسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و فضاهای ناکارآمد شهری، دولت به سمت تفکیک زمین‌های بیشتر حرکت کرده، در حالی که زیرساخت‌هایی مانند آب، برق و گاز برای این زمین‌ها کافی نیست.
این معمار و شهرساز تأکید کرد: ما نیازمند تصمیم‌گیری و پاسخ‌گویی سریع از سوی دولت هستیم؛ نسخه‌ای که ظرف 6 ماه تا یک سال بتواند مشکلات ساخت‌وساز را حل کند و مسیر تولید مسکن را هموار سازد.
مرادحاصلی در جمع‌بندی صحبت‌های خود بیان کرد: نکاتی که عرض کردم مربوط به بانک مسکن است و باید برای آن به‌طور جداگانه برنامه‌ریزی دقیق صورت گیرد. از طرفی، علاوه بر موضوع دستگاه‌ها و نهادهای مرتبط یک‌سو، باید به بخش‌های سیمان و فولاد نیز توجه ویژه شود. در وضعیت فعلی که قیمت‌ها افزایش یافته، متأسفانه بورس به حیاط خلوتی برای دولت و کارخانه‌های سیمان و فولاد تبدیل شده. این کارخانه‌ها با استفاده از بورس، ناوگان خود را نوسازی می‌کنند و دولت نیز با چشم‌پوشی از این موضوع اجازه داده این شرایط ادامه یابد.
وی اضافه کرد: به‌نظر می‌رسد محصولات سیمان و فولاد باید از بورس خارج شوند و عرضه آن‌ها مستقیماً توسط اتحادیه‌ها و تولیدکنندگان انجام شود.
وی ادامه داد: بسیاری از سیمان‌هایی که از بورس خریداری شده‌اند برای انبوه‌سازان کاربردی نیستند؛ زیرا سبد عرضه بورس در محصولات سیمان و فولاد به گونه‌ای نیست که انبوه‌ساز بتواند متناسب با تولید خود، خرید کامل و متعادلی داشته باشد.
این انبوه‌ساز همدانی در پایان تأکید کرد: شهرداری و شورای شهر از وضعیت فعلی مسکن سوءاستفاده می‌کنند؛ این امر موجب شده عوارضی غیرقانونی وضع شود و هیچ نهاد مسئول یا پاسخ‌گویی در برابر این مسائل وجود نداشته باشد.
*کلیدهای نجات بازار مسکن در دستان تصمیم‌گیران
در خاتمه باید گفت؛ وضعیت کنونی بازار ساخت‌وساز در همدان، همان‌طور که از زبان انبوه‌سازان و فعالان این حوزه شنیدیم، حاکی از وجود مشکلات عمیق و چندجانبه است؛ مشکلاتی که نه‌تنها به‌دلیل فشارهای اقتصادی و تورم بلکه به علت ناکارآمدی سیستم‌های اداری و ضعف هماهنگی میان دستگاه‌ها تشدید شده‌اند. رکود تورمی، گرانی مصالح، کمبود زمین مناسب و موانع بروکراسی اداری، همگی دست به دست هم داده‌اند تا چرخه تولید مسکن را کند و پرهزینه کنند و در نهایت انگیزه سرمایه‌گذاری را کاهش دهند.
این وضعیت نشان می‌دهد که بدون تغییرات ساختاری در فرآیندهای اجرایی و سیاست‌گذاری، نمی‌توان انتظار بهبود چشمگیری داشت. راهکارهای پیشنهادی، از تشکیل ستاد یا کارگروه‌های بین‌دستگاهی تحت نظارت استانداری تا اصلاح نظام تسهیلات بانکی و حمایت‌های مالی هدفمند، می‌توانند مسیر را برای تولید مسکن تسهیل کنند. همچنین، خروج مصالح ساختمانی حیاتی مانند سیمان و فولاد از بورس و نظارت دقیق‌تر بر قیمت‌ها و عرضه آن‌ها، به کاهش هزینه‌های تولید کمک خواهد کرد.
نکته مهم دیگر، اصلاح ساختار عوارض و صدور مجوزها توسط شهرداری‌ها است تا به جای ایجاد بار مالی اضافی برای انبوه‌سازان، به مشوق‌های واقعی تبدیل شود. بازسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده نیز نباید فراموش شود؛ زیرا علاوه بر حفظ بافت‌های تاریخی و فرهنگی، می‌تواند سهم قابل توجهی از نیاز مسکن را تأمین کند.
در نهایت، برای خروج از این شرایط، ضرورت دارد که تصمیم‌گیران و نهادهای مسئول با تعامل و هم‌افزایی بیشتر، فراتر از شعارها و سیاست‌های کلی، وارد میدان عمل شوند و با اقدامات سریع و مؤثر، به رفع موانع موجود کمک کنند. تنها در این صورت است که می‌توان امیدوار بود بازار ساخت‌وساز در همدان رونق گیرد و پاسخگوی نیازهای مختلف جامعه باشد.

سمیرا گمار