طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، سهم هزینه مسکن در هزینه خانوارهای شهری برای دهک‌های متوسط به 50 درصد نزدیک بوده و این به معنای وجود فقر مسکن در این اقشار است. به عبارت دیگر، از هر یک میلیون تومان هزینه خانوارها، 500 هزار تومان مربوط به تأمین اجاره‌بها است.

در همین شرایط نابسامان است که راه‌حل‌های متفاوت و بعضاً وارداتی بدون بومی‌سازی، مطرح می‌شوند و در مرحله اجرا قرار می‌گیرند. با توجه به شرایط مذکور و ایجاد بحران در زمینه نرخ مسکن و افزایش اجاره‌بها، برخی از کارشناسان و مدیران در بدنه وزارت راه و شهرسازی، در خصوص سیاست‌های مسکن حمایتی، ساخت خانه استیجاری و راه‌اندازی مؤسسه‌های اجاره‌داری را به‌عنوان پاسخی مناسب مطرح می‌کنند.

در همین راستا، ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تأکید بر عدم تناسب سیاست ساخت خانه‌های استیجاری با فرهنگ و شرایط کلان اقتصادی کشور اذعان کرد: نسبت مستأجرین از 18 درصد به 37 درصد افزایش یافته است. در کشورهای دیگر مسکن استیجاری یک اختیار است اما در ایران یک اجبار!

*ساخت مسکن استیجاری توسط دولت منطقی است؟

همانطور که بیان شد، مسئله اصلی در حوزه مسکن بهم خوردن توازن میان عرضه و تقاضا است؛ بنابراین در صورتی که دولت به منظور سامان دادن به بازار اجاره بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری استفاده کند، تعداد واحدهای تولید شده باید متناسب با نیاز موجود باشد. در حقیقت اگر تعداد مسکن استیجاری ساخته شده قابل ملاحظه نباشد، اثرگذاری خود در بازار مسکن را از دست داده و کارایی لازم را نخواهد داشت.

بنابراین برای ساخت مؤثر خانه استیجاری نیاز به یک منبع تأمین مالی بوده است و برای این امر دو راه وجود دارد: اول ورود بخش خصوصی و دوم دخالت مستقیم دولت در امر ساخت خانه‌های استیجاری.

حسین عبداللهی؛ کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی، در همین خصوص بیان کرده است: نکته‌ای که در رابطه با ساخت مسکن استیجاری باید توجه شود، مسئول ساخت آن است. اینکه چه کسانی این مسکن‌ها را قرار است بسازند، اهمیت دارد. اگر قرار باشد بخش خصوصی بسازد، با توجه به شرایط اقتصادی کشور و نرخ بهره‌ای که وجود دارد، علاوه بر استهلاک زیاد، سود خاصی هم در ساخت مسکن استیجاری وجود ندارد. در حال حاضر میانگین تورم کشور حدود 40 درصد اما سود سالانه اجاره بین چهار تا 6 درصد و سود سپرده بانکی حدود 15 درصد است. در این شرایط سرمایه گذاری در بخش اجاره منطقی نیست و بنابراین شرکت‌های خصوصی که دنبال سود هستند، وارد این حوزه نخواهند داشت.

اگر خود دولت قصد ساخت مسکن استیجاری را داشته باشد، بایستی هزینه زیادی را متحمل شود و تصدی‌گری که به‌دنبال آن اتفاق می‌افتد دردسرهای بیشتری را نیز بوجود می‌آورد. در غیر این دو صورت، بایستی تسهیلات داده شود که در این حالت همانند مسکن ملکی خواهد شد که بهتر است این تسهیلات به مالک شدن مردم بیانجامد، نه اینکه صرفاً مسکنی پنج ساله برای خانوار ایجاد گردد. در صورت ساخت مسکن استیجاری هزینه‌های نگهداری این مسکن‌ها یا بایستی توسط دولت تأمین شود یا مردم. همچنین با توجه تلاطم بازار و وجود تورم بالا در اقتصاد کشور پیش‌بینی‌پذیری نیز وجود ندارد، بنابراین مالک شدن در اولویت است. رانتی هم بین بخش خاصی توزیع نمی‌گردد.

**با تورم 40 درصدی خانه استیجاری یک انحراف سیاستی است

همانطور که نوروزی به درستی اشاره کرد، سیاست حمایتی ساخت مسکن استیجاری پاسخ مناسب برای نیاز اقشار کم درآمد کشور نیست. باتوجه به شرایط کلان اقتصادی و وجود تورم بالا، الگوبرداری بدون هرگونه ملاحظه شرایط اقتصادی و اجتماعی، یک انحراف بزرگ در مسیر اصلاح سازوکار مسکن به حساب می‌آید.

اساساً منطق اجرای این سیاست آن است که، جامعه هدف با استفاده از فرصتی که دولت در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد، چندسالی را به‌صورت رایگان و یا با اجاره‌بهای پایین در خانه‌های استیجاری ساکن شده تا بتوانند با گذشت زمان و پس‌اندازی که انجام می‌دهند، به حدی از استطاعت رسیده و خود به‌صورت مستقل وارد بازار مسکن شوند.

بنا بر همین توضیح، پیش‌شرط تحقق موفقیت‌آمیز این سیاست وجود ثبات اقتصادی است. در کشور ما که عدد تورم حول و حوش 40 درصد بوده، هر سال که از مستأجر نشینی خانوارها می‌گذرد؛ به معنا ایجاد فاصله 40 درصدی بین آن‌ها و مالک شدن است. نهایتاً نیز استطاعت مالی خانوار به حدی می‌رسد که مستأجر بودن برای آن‌ها تبدیل به یک اجبار می‌شود نه انتخاب.

از طرف دیگر منطقی نیست دولت منابع محدود خود را صرف راه‌حلی کند که نه‌تنها تأثیر مثبتی در حوزه مسکن ندارد؛ بلکه شرایط را برای خانه‌دار شدن مردم نیز سخت‌تر می‌کند.

*با عرضه زمین ثبات را به حوزه مسکن برگردانید

با توجه به این واقعیت که قیمت اجاره‌بها رابطه مستقیمی با قیمت مسکن داشته و نوسانات قیمت مسکن خود تابع افزایش و یا کاهش عرضه است، بنابراین برای کنترل بازار اجاره‌بها باید به سمت حل ریشه‌ای مشکل حوزه مسکن حرکت کرد.

با توجه به نظرات کارشناسان، آنچه ثبات را به بازار مسکن بر می‌گرداند؛ عرضه زمین به‌منظور ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن است و با توجه به اینکه وسعت زمین‌های قابل سکونت در کشور به حدی است که به‌راحتی می‌توان حتی بیش از تعداد خانوار موجود مسکن ساخت؛ بنابراین سیاستگذاران باید با برگزیدن رویکردهای صحیح، شرایط دسترسی به مسکن متناسب با نیاز را برای مردم فراهم کنند.