سپهرغرب، گروه اقتصادی: مالیات بر دارایی به‌عنوان یک پایه‌ مالیاتی کارا و عادلانه، دارای پتانسیل درآمدی بالایی است؛ اما این پایه‌ مالیاتی به‌عنوان نامحبوب‌‌ترین مالیات در بین مؤدیان شناخته می‌‌شود. دلایل آن چیست؟ مزایا و معایب این نوع مالیات چه بوده؟ در کشورهای دیگر چگونه است؟

* مفهوم، مزایا و معایب مالیات بر دارایی

براساس تجربیات جهانی، تأمین مالی دولت از محل وصول مالیات بر دارایی، منجر به کاهش اتکا به مالیات بر درآمد می‌شود؛ بنابراین وجوه در اختیار بنگاه‌‌های تولیدی و اقتصادی به‌دلیل پرداخت کمتر مالیات، افزایش می‌‌یابد. درنهایت اثر انگیزشی پرداخت کمتر مالیات و نقدینگی بیشتری که در اختیار بنگاه‌‌ها قرار دارد، منجر به اجرای طرح‌‌های توسعه‌‌ای است که با افزایش تولید، اشتغال بیشتری ایجاد می‌‌شود.

مالیات بر دارایی به‌صورت یکجا و آشکار پرداخت می‌‌شود و فرار مالیاتی آن بسیار مشکل است. اقتصاددانان بر این باورند که این پایه‌ مالیاتی بسیار کارآمد و اثر منفی آن بر رشد اقتصادی به نسبت مالیات بر درآمد اشخاص و شرکت‌‌ها، بسیار کمتر است و ازاین‌رو تأثیر آن بر رکود، کاهش تولید و افزایش بیکاری، محدود بوده، همچنین اثر مثبت آن بر بهبود توزیع درآمد، بسیار مورد توجه است.

مالیات بر دارایی مالیاتی است که در آن پایه و منبع مالیاتی را دارایی یا ثروت مؤدی تشکیل می‌‌دهد؛ به عبارت دیگر بر آنچه مؤدی قبلاً به‌دست آورده و انباشته و یا به او ارث می‌‌رسد، تعلق می‌‌گیرد. مالیات بر دارایی عموماً به‌عنوان مکانیسمی برای تعدیل ثروت به‌کار گرفته می‌‌شود و بیشتر در جوامعی کاربرد دارد که اختلاف فاحشی در دارایی و ثروت افراد آن جامعه وجود داشته باشد و یا فقط در مواردی خاص که به‌وسیله‌ مالیات بر درآمد نتوان از آن منابع مالیات گرفت، اعمال می‌‌شود.

در اغلب کشورها مالیات بر دارایی تحت قالب استفاده از دارایی، مالکیت دارایی و انتقالات دارایی مطرح شده است. در این زمینه مالیات‌‌های مختلف با اهداف متفاوتی وضع می‌‌شوند؛ طبق طبقه‌‌بندی مالیاتی بین‌‌المللی، مالیات بر دارایی شامل مالیات مکرر بر دارایی غیر منقول (که به‌صورت ناخالص بدهی بر مالک یا مستأجر وضع می‌‌شود)، مالیات مکرر بر خالص ثروت، مالیات بر املاک، ارث و هدایا، مالیات بر معاملات مالی و سرمایه‌‌ای شامل انتقال چک و اوراق بهادار و یا فروش دارایی غیر منقول و سایر مالیات‌‌های مکرر یا نامکرر بر دارایی است.

مالیات بر دارایی همانند هر نوع پایه‌ مالیاتی دیگر، مزایا و معایبی دارد که در ادامه به آن‌ها پرداخته می‌شود. در مطالعات گوناگون به مزایای مختلف مالیات بر دارایی اشاره شده است که از این میان می‌‌توان به پتانسیل درآمدی بالا، برقراری عدالت مالیاتی، عدم انتقال مالیاتی، هزینه‌‌های تمکین اندک و افزایش کارایی استفاده از زمین اشاره کرد. به‌دلیل غیر منقول بودن دارایی‌‌های ثابت، فرار مالیاتی در این پایه‌ مالیاتی عملاً غیر ممکن است و ازاین‌رو پایه‌ مالیاتی با پتانسیل بالا جهت تأمین درآمد دولت‌‌ها محسوب می‌شود.

از بُعد برقراری عدالت مالیاتی، مالیات بر دارایی اهمیت ویژه‌‌ای دارد، زیرا بخش عمده‌ بار مالیاتی آن به دوش افراد طبقه‌ متوسط به بالا است. چون در مناطقی که ارزش دارایی بالاتر است، سطح امکانات اجتماعی نیز بالاتر بوده، بنابراین بالاتر بودن مالیات بر دارایی به‌دلیل استفاده‌ بیشتر از امکانات، عادلانه و منطقی به نظر می‌‌رسد.

ازجمله معایب این پایه‌ مالیاتی می‌‌توان ازلحاظ اجرایی، به پیچیده و هزینه‌‌بر بودن آن، هزینه‌‌های وصول و اجرای بالا، هزینه‌‌های سیاسی و کشش و حساسیت آن اشاره کرد. این پایه‌ مالیاتی در بین مالیات‌دهندگان بسیار منفور است و ازاین‌رو، سیاست‌مداران از تکیه‌ بیش‌ازحد بر آن بیزارند. زیرا هر دلار اضافه از این منبع، سبب نارضایتی مالیات‌‌دهندگان به‌اندازه‌ بیش از یک دلار می‌‌شود؛ از دیگر سو پرداخت این مالیات برای مؤدیان بسیار محسوس است، درحالی‌ که مالیات بر درآمد یا مصرف، چنین نیست.

به‌عنوان مثال مالیات بر مصرف در هر خرید پرداخت می‌‌شود و گاه مصرف‌‌کننده حتی از پرداخت آن آگاه نیست و نمی‌تواند حجم مالیات بر مصرف (فروش یا ارزش‌افزوده) پرداخت‌شده طی یک سال را تخمین بزند، اما مالیات بر دارایی چنین نیست و مؤدیان به‌طور دقیق و شفاف از حجم مالیات پرداختی خود مطلع می‌شوند. علاوه‌بر این، مالیات بر دارایی مالیاتی حساس به درآمد نیست و تابعی از قیمت دارایی و نوسانات آن است؛ از آنجا که ارزیابی دارایی طی دوره‌‌های مشخصی (پنج یا 10 سال) انجام می‌‌پذیرد، افزایش رقم مالیات بر دارایی به‌صورت تجمعی در یک سال اتفاق می‌‌افتد. این نکته مقامات محلی را نگران می‌‌کند، زیرا آن‌ها نمی‌‌توانند هم‌زمان با افزایش هزینه‌ خدمات عمومی، نرخ مالیات بر دارایی را بالا ببرند.

      تجربیات جهانی

مالیات بر ثروت، یک نوع مالیات بر درآمدهای بالقوه است؛ بنابراین می‌‌تواند معادل مالیات سالانه بر درآمد و مالیات سود سرمایه و املاک باشد. با توجه به اینکه مالیات بر ثروت زمینه‌‌های لازم جهت کاهش نرخ مالیات بر درآمد را فراهم می‌‌آورد، بنابراین انگیزه‌‌های لازم برای بهبود فضای کسب‌وکار و افزایش سرمایه‌‌گذاری را ایجاد می‌‌کند.

بررسی قوانین مالیاتی کشورهای مختلف نشان می‌‌دهد که مالیات بر دارایی و مالیات بر ثروت در دو طبقه‌بندی مختلف مورد بررسی قرار گرفته‌‌اند. مالیات بر ثروت به‌طور کلی به‌عنوان یک مالیات براساس ارزش کل دارایی‌‌های خانوار ازجمله مسکن مورد استفاده‌ مالک، پول نقد، سپرده‌‌های بانکی، صندوق‌‌های پول، صرفه‌‌جویی در بیمه، برنامه‌‌های بازنشستگی، سرمایه‌‌گذاری در املاک، مستغلات، کسب‌وکار، سهام شرکت‌‌ها و اوراق بهادار مالی است؛ در مقایسه با مالیات بر درآمد که یک نوع مالیات بر دارایی‌‌های جاری (مولد) محسوب می‌شود، مالیات بر ثروت درواقع یک نوع مالیات بر دارایی‌‌های غیر مولد و انباشته است.

مالیات بر ثروت به‌عنوان یک مشوق، به استفاده‌ بهینه از دارایی‌‌ها و افزایش بهره‌‌وری آن‌ها کمک می‌کند. مالیات بر ثروت یک نوع مالیات بر درآمدهای بالقوه است؛ بنابراین می‌‌تواند معادل مالیات سالانه بر درآمد و مالیات سود سرمایه‌ املاک باشد. با توجه به اینکه مالیات بر ثروت زمینه‌‌های لازم جهت کاهش نرخ مالیات بر درآمد را فراهم می‌‌آورد، بنابراین انگیزه‌‌های لازم برای بهبود فضای کسب‌وکار و افزایش سرمایه‌گذاری را ایجاد می‌‌کند.

مالیات بر دارایی با توجه به اهداف سیاستی می‌‌تواند دارای انواع و اهداف مختلف باشد. در برخی کشورها تأکید بر ایجاد یک منبع محکم و پایدار درآمدی است که مالیات بر دارایی غیر منقول، این هدف را به‌خوبی تأمین می‌‌‌کند. در برخی دیگر از کشورها هدف اصلی سیاست‌‌گذاران، افزایش درآمد عمومی دولت و افزایش عدالت سیستم مالیاتی بوده که مالیات بر نقل‌وانتقال سرمایه به‌دلیل تأکید به مالیات بر ثروت، ارث و هدایا، جهت تحقق این دو هدف مناسب است.

ساختار مالیات بر دارایی در چند کشور عضو او.ای.سی.دی در جدول شماره (1) نشان داده شده است. کشورهایی مانند نیوزیلند، لهستان و آمریکا (و انگلستان، ژاپن و کانادا که در جدول نشان داده نشده‌‌اند) بخش عمده‌‌ای از مالیات بر دارایی را از مالیات مکرر بر دارایی غیر منقول وصول می‌‌کنند. این درحالی است که مالیات مکرر بر دارایی غیر منقول در آلمان تنها 55.6 درصد کل مالیات بر دارایی بوده و 44.4 درصد مالیات بر دارایی از مالیات بر املاک موروثی و هدایا و مالیات بر نقل‌وانتقالات سرمایه‌‌ای وصول می‌‌شود. برعکس، لوکزامبورگ (و سوئد و نروژ) ازجمله کشورهایی در او.ای.سی.دی هستند که بخش عمده‌‌ای از مالیات بر دارایی در آن‌ها، از مالیات بر خالص ثروت تأمین می‌‌شود. در بین کشورهای درحال‌توسعه و در حال گذار، مالیات مکرر بر دارایی غیر منقول تنها پایه‌ مالیات بر دارایی است که در کشورهایی نظیر آذربایجان، عمان، گرجستان، مغولستان و اوکراین وصول می‌‌شود.

جدول شماره‌ی (1): ترکیب مالیات بر دارایی در کشورهای منتخب او.ای.سی.دی (کل = 100)

منبع: نورگارد، 2013: 7

      ترکیب مالیات بر دارایی در کشورهای منتخب او.ای.سی.دی

طبق داده‌‌های موجود، مالیات بر دارایی هنوز به‌عنوان منبع درآمدی قابل اتکایی در هیچ‌یک از گروه کشورهای توسعه‌‌یافته، درحال‌توسعه و درحال گذار، مطرح نیست. همان‌گونه که در جدول شماره‌ (2) قابل مشاهده است، اگرچه نرخ مالیات بر دارایی در سال‌ 2000 نسبت به سال 1970 افزایش یافته، اما این افزایش چندان قابل توجه نبوده است. همان‌گونه که در این جدول ملاحظه می‌‌شود، نسبت مالیات بر دارایی از تولید ناخالص داخلی در کشورهای او.ای.سی.دی تقریباً سه برابر کشورهای درحال‌ توسعه است. بر این اساس می‌‌توان نتیجه گرفت که اتکا به مالیات بر دارایی (همانند سایر پایه‌‌های مالیاتی)، تابعی از سطح توسعه‌‌یافتگی کشورهاست.

جدول شماره‌ (2): نرخ مالیات بر دارایی در مناطق مختلف جهان طی دوره‌ 2000-1970 (درصد از GDP)

منبع: نورگارد، 2013: 8.

      نرخ مالیات بر دارایی در مناطق مختلف جهان طی دوره‌ 2000-1970

مالیات بر دارایی در نظام مالیاتی ایران

مالیات بر دارایی در باب دوم قانون مالیات‌‌های مستقیم شناسایی شده و شامل فصل‌‌های زیر بوده است:

-مالیات سالانه‌ املاک

- مالیات مستغلات مسکونی خالی

- مالیات بر اراضی بایر

- مالیات بر ارث

- حق تمبر

در اصلاحیه‌ مصوب بهمن‌ماه 1380، فصول اول تا سوم به شرح فوق کلاً حذف شد و فقط فصول چهارم و پنجم باقی ماند. مالیات بر ارث و حق تمبر نیز از موضوع مقاله‌ حاضر خارج است؛ احکام مربوط به مالیات بر دارایی غیر منقول در مواد 59 تا 80 باب سوم، فصل اول قانون مالیات‌‌های مستقیم زیر فصل مالیات بر درآمد آمده. این ماده تصریح می‌‌دارد:

نقل‌وانتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است.

تبصره‌ 1- چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه‌ مالیات خواهد بود.

تبصره‌ 2- حق واگذاری محل ازنظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.

در ماده‌ 61 قانون مالیات‌‌های مستقیم آمده است: در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌‌شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل در محاسبه‌ مالیات ملاک عمل خواهد بود و به‌طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آن‌ها تعیین نشده، ارزش معاملاتی نزدیک‌‌ترین محل مشابه مناط اعتبار است.

بنابراین درحال حاضر مالیات «نقل‌وانتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به‌صورت ملی از بازار زمین و مسکن گرفته می‌شود. البته مجلس شورای اسلامی در قانون «سامان‌دهی و حمایت از تولید و عرضه‌ مسکن» در سال 1387، قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را به تصویب رساند. علاوه‌بر این‌ها، «عوارض تراکم و صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بی‌استفاده‌ شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها گرفته می‌شوند که هرکدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه‌ قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند و چون توسط شهرداری‌‌ها وصول می‌‌شوند، در این مطالعه مد نظر قرار نگرفته‌‌اند.

با توجه به اینکه مالیات بر نقل‌وانتقال املاک بر مبنای ارزش دفترچه‌‌ای که فاصله‌ بسیار زیادی با نرخ‌‌های واقعی بازار دارد مطالبه می‌‌شود، بنابراین بخش بسیار کمی از درآمدهای مالیاتی را تشکیل می‌‌دهد. مالیات بر نقل‌و‌انتقالات و سرقفلی با توجه به تمرکز ثروت‌‌های بسیار در احتکار منازل و مراکز تجاری و سودبری‌‌های بالا از نقل‌وانتقال آن‌ها، به وصول مالیات نامؤثر بر مهار آن‌ها بدل شده که از عوامل مهم افزایش بهای کالاهای مصرفی و خانه و زمین در کشور و رشد بی‌‌عدالتی اجتماعی در 10 سال گذشته بوده است.

با توجه به عدم شفافیت معاملات مربوط به نقل‌وانتقال املاک و حق واگذاری محل در ایران و معاملات خارج از چارچوب رسمی و نیز مأخذ پایین (ارزش معاملاتی) مطالبه‌ ‌مالیات نقل‌وانتقال املاک، تمرکز بیشتر و منسجم‌‌تر بر این بخش از مالیات‌‌ها با توجه به آثار اقتصادی و اجتماعی آن، حائز اهمیت است. در این بخش برخلاف بخش اشخاص حقوقی، فعالیت منجر به ثبت سند رسمی نمی‌‌شود و بخش زیادی از معاملات به‌صورت غیر رسمی صورت می‌‌گیرد. با توجه به فراوانی و حجم معاملات مسکن و ارتباط مستقیم درآمد صاحبان بنگاه‌‌های املاک (درصدی از فروش به‌عنوان کارمزد نقل‌وانتقال)، شفافیت معاملات در این بخش و دسترسی به بانک اطلاعات قراردادهای بخش مسکن، علاوه‌بر افزایش وصولی مالیات بر دارایی، درآمد واقعی صاحبان بنگاه‌‌های معاملات مسکن را نشان خواهد داد. ازاین‌رو سبب افزایش وصولی مالیات بر درآمد نیز خواهد شد.

درخصوص مالیات بر دارایی غیر منقول، پایه‌‌های جدید مالیاتی در بخش مسکن، مانند مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن، مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت، مالیات بر قیمت زمین و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه، در این لایحه پیشنهاد شده بودند که علاوه‌بر درآمدزایی برای دولت، به ثبات در این بازار کمک می‌‌کردند.

هدف دولتمردان آن بود که با وضع این پایه‌‌های مالیاتی، افزایش روزافزون تقاضا برای مسکن را کنترل کنند و استفاده‌ بهینه از منابع زمین‌شهری را افزایش دهند. نقش این بخش از بسته‌ مالیاتی پیشنهادی بیشتر برعهده‌ شهرداری‌‌ها و به‌صورت عوارض شهری قرار می‌‌گرفت. تأمین منابع درآمدی شهرداری‌‌ها از طریق اجرای این مالیات به‌جای عوارض فروش تراکم، منجر به ایجاد رویکردی عدالت‌محور در عرصه‌ درآمدهای شهرداری‌ها می‌‌شد؛ چراکه هرچه میزان خدمات شهری در منطقه‌‌ای بیشتر باشد، قیمت زمین در آن منطقه بالاتر بوده و درنتیجه مالیات پرداختی نیز بیشتر خواهد بود. متأسفانه با عدم تصویب این لایحه، بخشی از تلاش‌‌های سیاستی دولت در این زمینه نادیده گرفته شد.

      جمع‌‌بندی

با توجه به اینکه مطالعات نشان می‌‌دهد مالیات بر دارایی دارای کمترین اثر منفی بر رشد اقتصادی است، پیشنهاد می‌‌شود دولت جهت تأمین مالی خود، تمرکز بیشتری بر این پایه‌ مالیاتی داشته باشد و با ایجاد راهکارها و اصلاحات لازم در قانون مالیات‌‌های مستقیم، سهم درآمدی خود از این پایه‌ مالیاتی را افزایش دهد. علاوه‌بر این، تجربیات جهانی نشان می‌‌دهد افزایش نرخ مالیات بر دارایی، سبب کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

با توجه به ظرفیت بالقوه‌ زیاد مالیات بر دارایی، پیشنهاد می‌‌شود با همکاری سایر وزارتخانه‌‌ها و سازمان‌‌های مربوط، امکان ردیابی معاملات رسمی و غیر رسمی دارایی‌‌های غیر منقول و نیز کشف قیمت واقعی معاملات فراهم شود تا ضمن وصول مالیات از یک منبع غیر مولد، جلوی دلال‌‌بازی و آثار منفی آن بر اقتصاد کشور گرفته شود. این مسئله علاوه‌بر بهبود وصولی مالیات بر دارایی، خدمات و معاملات مستغلات را شفاف خواهد کرد و وصولی مالیات بر درآمد این بخش را به‌شدت افزایش می‌‌دهد.

      فهرست منابع و مأخذ

** فارسی

1. اکبری، نعمت‌‌الله و ناهید توسلی (1387)، تحلیل تأثیر عوارض شهرداری‌‌ها بر قیمت مسکن: مطالعه‌ موردی شهر اصفهان (یک رهیافت اقتصادسنجی فضایی)، بررسی‌‌های اقتصادی، دوره‌ 5، دانشگاه شهید چمران اهواز، بهار 1387، ص 47 تا 64.

2. بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، بانک اطلاعات سری‌‌های زمانی اقتصادی و نماگرهای اقتصادی.

3. بستانیان، جواد (1382)، نقد اجمالی مالیات بر دارایی و درآمد در قانون مالیات‌‌های مستقیم، دوماهنامه‌ حسابرس، شماره‌ 19، سال پنجم، بهار 1392، ص 34 تا 39.

4. بهرامی، رحمت‌‌الله و خلیل عطار (1390)، تحلیلی بر درجه‌ توسعه‌‌یافتگی شهرستان‌‌های استان آذربایجان‌‌ غربی، چشم‌‌انداز جغرافیایی (مطالعات استانی)، سال ششم، شماره‌ 16، پاییز 1390، ص 1 تا 14.

5. خالقی رخنه، زهرا، عموری، مهدی، شریعتی ایوری، علی‌‌رضا (1388)، امکان‌‌سنجی مکانیزاسیون مالیات بر درآمد املاک و حق واگذاری محل، تهران، دفتر مطالعات و تحقیقات مالیاتی.

6. زمانی، احمد (1378)، بررسی سیستم مالیات بر ثروت در ایران و برآورد ظرفیت مالیاتی برخی از اجزای آن، پژوهش‌‌ها و سیاست‌‌های اقتصادی، شماره‌ 11، پاییز 1378، ص 39 تا 66.

7. سازمان امور مالیاتی کشور، نماگرهای مالیاتی، سال‌های مختلف.

8. عبدی، محمدرضا و حمید عسکری‌‌آزاد (1387)، کاربرد مالیات بر عایدات سرمایه در اصلاح ساختار تقاضا و تعدیل نوسان‌‌های قیمتی مسکن، مجله‌ اقتصادی، ماهنامه‌ بررسی مسائل و سیاست‌‌های اقتصادی، شماره‌‌های 81 و 82، مرداد و شهریور 1387، ص 41 تا 67.

9. نصراصفهانی، رضا و آمنه شهیدی و الهام مؤمنی (1390)، مالیات بر املاک؛ منبع مناسب برای تأمین مالی بخش عمومی شهری در ایران، مدیریت شهری، بهار و تابستان 1390، ص 183 تا 201.

10. نصیری‌اقدم، علی (1392)، اظهار نظر کارشناسی درباره‌ لایحه‌ اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحات بعدی آن، مالیات بر ارث، دفتر مطالعات اقتصادی، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، ش 12991.

** انگلیسی

11. Norregaard, John (2013), Taxing Immovable Property Revenue Potential and Implementation Challenges, IMF Working Paper, No. WP/13/129.

12. Bahl, Roy & Jorge Martinez-Vazquez (2006), “The property tax in developing countries: Current practice and prospects,” International Studies Program Working Paper 06-37, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.

13. Bahl, Roy (2001), Fiscal Decentralization, Revenue Assignment, and The Case for the Property Tax in South Africa, International Studies Program Working Paper 01-7, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.

14. Cameron, David L and el. (2000), Property Taxes, Encyclopedia of Law & Economics, Willamette University.

15. Johansson, Asa and el. (2008), Tax and Economic Growth, Organization for Economic Co-operation and Development, Working Paper No. 620.

16. Harris, Benjamin H. (2013), New Estimates of Tax Reform’s Effect on Housing Prices, Urban Institute, Research Report, September 2013.

17. Seko, Miki (1999), Property Taxation and the Demand for Floor Space in Japan, International Real Estate Review, Vol. 2, No. 1, pp 35-48.

18. Slack, Enid (2013), Property Tax Reforms in Developing Countries, Institute on Municipal Finance and Governance, University of Toronto, Presentation to Fourth IMF-Japan High-Level Tax Conference for Asian Countries, Tokyo, April 3, 2013.

19. Unknown (2011), Real Estate Tax, Market Structure and Housing Price, School of Business, Renmin University of China, Beijing, No. 100872.

* سعیده شفیعی