در دل پاییز 1404، وقتی برگ‌های زرد همدان بر خیابان‌های شهر می‌ریزند، بازار مسکن این شهر باستانی همچون غاری تاریک، در سکوت رکودی تلخ فرو رفته است؛ همدانی که روزگاری نماد تعادل اقتصادی در غرب ایران بود، امروز با چالشی روبه‌رو است که نه‌تنها جیب شهروندان را خالی می‌کند، بلکه پایه‌های اجتماعی و اقتصادی استان را نیز می‌لرزاند. افزایش 15 درصدی قیمت مسکن در مهرماه، رکود 30 درصدی معاملات در 6 ماه نخست سال و بیش از 100 هزار واحد مسکونی آماده فروش که مشتری ندارند، تصویری از بازاری «بی‌جان» ترسیم می‌کنند. این وضعیت که ریشه در تورم ساختاری، نوسانات ارزی و افزایش 50 درصدی هزینه‌های ساخت دارد، نه‌تنها یک بحران محلی است، بلکه بازتابی از ناکارآمدی سیاست‌های کلان مسکن در اقتصاد ایران به‌شمار می‌رود.
در این یادداشت به بررسی دقیق پدیده مذکور می‌پردازیم؛ از روند قیمت‌ها و عوامل رکود گرفته تا امیدها به تحقق نهضت ملی مسکن و چشم‌انداز اقتصادی استان. هدف، نه‌تنها توصیف وضعیت، بلکه تحلیل عمیق تأثیرات آن بر چرخه‌های اقتصادی همدان است. بیایید از آمار شروع کنیم؛ طبق گزارش‌های اخیر، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق مرکزی همدان، از 30 میلیون تومان در حاشیه شهر تا 120 میلیون تومان در قلب شهر، نوسان دارد. یک واحد آپارتمان کوچک با بیش از 10 سال قدمت در خیابان‌های اصلی، درحال حاضر قیمتی بالغ‌بر سه میلیارد تومان دارد (رقمی که برای خانواده‌ای متوسط، معادل 20 سال پس‌انداز است).
این موج گرانی که در مهرماه 1404 به اوج رسید، ریشه در عوامل چندگانه‌ای دارد؛ نخست، تورم ساختاری اقتصاد ایران: نرخ تورم کلی کشور در سال جاری بیش از 40 درصد گزارش شده که مستقیماً بر هزینه مصالح ساختمانی مانند سیمان و فولاد تأثیر گذاشته است. افزایش 60 درصدی نرخ دلار از سال 1403، هزینه‌های وارداتی را تا 50 درصد بالا برده و زنجیره تأمین را مختل کرده. دوم، بازارهای موازی: سرمایه‌گذاران که مسکن را به‌عنوان پناهگاه امن می‌شناختند، درحال حاضر به سمت طلا و ارز هجوم آورده‌اند، جایی که بازدهی سالانه تا 80 درصد می‌رسد. این مهاجرت سرمایه، تقاضای سفته‌بازی در مسکن را کاهش داده، اما هم‌زمان عرضه را بدون تقاضا رها کرده است.
از منظر اقتصادی، این افزایش قیمت‌ها، نابرابری درآمدی را تشدید می‌کند. شاخص جینی استان همدان که در سال 1403 حدود 0.38 بود، با این روند می‌تواند به 0.42 برسد (عددی که نشان‌دهنده شکاف طبقاتی عمیق‌تر است). اقشار متوسط که 60 درصد جمعیت استان را تشکیل می‌دهند، اکنون قدرت خرید صفر دارند. یک کارمند دولتی با حقوق ماهانه 15 میلیون تومان، برای خرید یک واحد 70 متری در مرکز شهر، باید 200 ماه (بیش از 16 سال) پس‌انداز کند، بدون احتساب تورم، این وضعیت نه‌تنها مصرف خانوار را کاهش می‌دهد، بلکه به بخش‌های مرتبط مانند مبلمان، دکوراسیون و حتی صنایع ساختمانی استان ضربه می‌زند. همدان با بیش از دو هزار واحد صنعتی کوچک در حوزه مصالح، اکنون با توقف 25 درصدی تولید روبه‌رو است که این امر رشد اقتصادی استان را از چهار درصد پیش‌بینی‌شده، به 2.5 درصد تنزل می‌دهد.
رکود معاملات، دیگر وجه این بحران بوده؛ در 6 ماهه نخست 1404، تعداد معاملات مسکن از دو هزار، به کمتر از یک‌هزار و 400 مورد رسیده است (اُفتی 30 درصدی که دفاتر املاک را به مرز ورشکستگی کشانده). نایب رئیس اتحادیه املاک همدان در توصیف این وضعیت می‌گوید: «نه خریداری هست و نه مستأجری؛ هزینه‌های دفتر هر روز بیشتر می‌شود، اما درآمدی نیست.» این رکود چندساله که از 1401 آغاز شد، ریشه در عدم ثبات اقتصادی کلان دارد. کاهش قدرت خرید خانوارها، ناشی از تورم 40 درصدی و بیکاری جوانان (حدود 12 درصد در استان)، تقاضا را به حداقل رسانده است. بیش از 100 هزار واحد آماده فروش در انبارها و پروژه‌های نیمه‌تمام خاک می‌خورد که این امر سرمایه‌های راکد را به میلیاردها تومان می‌رساند.
از دیدگاه اقتصادی کلان، رکود مسکن مانند دومینو عمل می‌کند؛ بخش مسکن که 15 درصد GDP استان را تشکیل می‌دهد، درحال حاضر با اُفت 20 درصدی ارزش‌افزوده روبه‌رو است.(سایت داده‌های باز ایران) این اُفت بر زنجیره تأمین تأثیر گذاشته: پیمانکاران ساختمانی بیکار، کارگران مهاجر (بیش از 50 هزار نفر در استان) بی‌درآمد و بانک‌ها با وام‌های معوق. طبق مدل‌های اقتصادی، هر یک درصد کاهش معاملات مسکن، 0.5 درصد از رشد اشتغال استان را می‌کاهد. در همدان که کشاورزی و گردشگری ستون‌های اصلی اقتصاد هستند، رکود مسکن مهاجرت معکوس را تشدید کرده است و جوانان به تهران یا اصفهان می‌روند که با این روند استان با پیری جمعیت (افزایش پنج درصدی میانگین سنی در 1403) روبه‌رو می‌شود.
چالش‌های اجتماعی این رکود، عمیق‌تر است؛ بازار اجاره که همیشه پیش‌درآمد خرید بود، اکنون متشنج‌تر شده و رهن کامل یک واحد در شمال شهر، به یک میلیارد تومان رسیده و اجاره ماهانه از 10 میلیون تومان، فراتر رفته است. این افزایش خانواده‌های کم‌درآمد را به حاشیه شهر یا حتی روستاها رانده و نرخ بی‌خانمانی پنهان را به هشت درصد رسانده است. زنان سرپرست خانوار که 20 درصد متقاضیان مسکن هستند، بیشترین آسیب را می‌بینند؛ بدون تسهیلات بانکی مناسب، بسیاری به اجاره‌های نامناسب یا سکونت موقت روی آورده‌اند. کارشناسان اجتماعی هشدار می‌دهند که بدون مداخله، این بحران به نارضایتی بیشتر و ناآرامی‌ها دامن می‌زند؛ مسکن به «معضل اصلی» خانوارها تبدیل شده است.
در این میان، امیدها به تحقق پروژه‌های نهضت ملی مسکن دوخته شده؛ استاندار همدان، دکتر ملانوری‌شمسی اخیراً اعلام کرد که پروژه‌ها با «رویکرد قرارگاهی و جهشی» شتاب گرفته‌اند. هدف، ساخت 50 هزار واحد در یکی دو سال آینده است که می‌تواند تعادل را به بازار بازگرداند. پیشرفت‌ها چشمگیر است؛ پروژه کوی پرواز، طرح‌های ملایر، بهار و نهاوند و پروژه فرهنگیان همدان از رکود خارج شده است. تحویل برخی واحدها تا دهه فجر قطعی است و تزریق 1.5 هزار میلیارد تومان اعتبار، زیرساخت‌هایی مانند آب، برق و گاز را هم‌زمان تأمین می‌کند. افزایش تسهیلات از 550 به 650 میلیون تومان، وام‌گیرندگان را از دهک‌های پایین حمایت می‌کند و رویکرد عدالت‌محور دولت، امید به خانه‌دار شدن 30 هزار خانوار را زنده کرده است.
از منظر اقتصادی، این پروژه‌ها می‌توانند محرکی برای خروج از رکود باشند؛ هر واحد نهضت ملی حدود 200 میلیون تومان گردش مالی ایجاد می‌کند که با 50 هزار واحد، به 10 هزار میلیارد تومان ارزش‌افزوده می‌رسد (معادل 25 درصد بودجه عمرانی استان).
علاوه‌بر این، اشتغال‌زایی مستقیم برای 20 هزار نفر (از پیمانکاران تا کارگران)، نرخ بیکاری را دو درصد کاهش می‌دهد. مقایسه با سال 1403 نشان می‌دهد که در آن سال، تنها 10 هزار واحد تکمیل شد، اما امسال با شتاب جهشی، هدف دوبرابر است. بااین‌حال، چالش‌هایی مانند کم‌کاری وزارت راه در تأمین زمین (که پروژه‌ها را به بن‌بست رسانده) و تأخیر در الحاق بودجه برنامه هفتم، همچنان وجود دارد. ستاد اجرایی فرمان امام نیز باید پیمانکار پروژه 480 واحدی را تعیین تکلیف کند تا تأخیرها جبران شود. (ایسنا)
پیش‌بینی‌ها برای آینده، دوگانه است؛ کارشناسان بازار مانند کسانی که در اقتصاد آنلاین تحلیل کرده‌اند، 10 سناریو ترسیم می‌کنند: از افزایش 20 درصدی قیمت تا پایان سال (به‌دلیل تورم) تا ثبات نسبی با تزریق عرضه دولتی. در همدان اگر نهضت ملی موفق شود، رکود تا 1405 به 15 درصد کاهش می‌یابد، اما بدون ثبات ارزی، قیمت‌ها 30 درصد دیگر جهش می‌کنند. تحولات اخیر مانند افزایش معاملات در دو هفته گذشته، نشانه‌ای از تحرک است، اما پایدار نیست.
درنهایت، بازار مسکن همدان در پاییز 1404 نمادی از تناقض اقتصاد ایران است: رکودی که سرمایه‌ها را قفل می‌کند و جهشی که امید می‌آفریند. برای گره‌گشایی، نیاز به سیاست‌های ترکیبی است: کاهش مالیات بر ساخت (تا 10 درصد)، تسهیلات ارزان‌تر برای سازندگان و نظارت بر سفته‌بازی.
سال 1404 را «سال گره‌گشایی» نامیده‌اند؛ آیا واقعاً خواهد شد؟ پاسخ در دست سیاست‌گذاران است، اما شهروندان همدان با صبری زرین، منتظرند. این بحران نه‌تنها آزمون اقتصادی، بلکه آزمونی اخلاقی برای عدالت اجتماعی است.